文/北京进深 严明会证券配资风险
经常庆功，就能成功。元启开发商——中建壹品深谙这个道理。
短短四天，它连续发了四张喜报。
8月8日，中建壹品转发海报，元启48小时，网签突破3.1亿元。
紧接着两天后，它又官宣，元启（8月10日）单日网签突破2亿元。
北京限购松绑的首个周末，元启也没闲着，周末到访突破300组，成交12套。
作为2025年第一家调规的在售楼盘，它真实的网签情况如何？
截止8月10日，元启网签110套，成交额近6亿元，位居北京周度（8.4-8.10）网签TOP1。
这个网签速度确实惊人，但半数还是之前老业主。
触动元启改规的根本原因，是项目卖不动。
开盘七个月，它的网签仅61套，去化率6%左右，成交均价53504.14元/㎡，成交额3.25亿元。
然而，这个项目单单拿地就花了48.76亿现金，地价覆盖率不到7%。
最后，中建壹品只能调规，送上阳台大礼包。
据项目主创设计师介绍，元启南北双阳台，面积多10%。此外，项目会所增加了泳池。
重新调整设计方案后，项目网签清零。对已网签的老业主，元启的策略是先退房，再重新选房。
眼下，外界最关心的是，元启是否会坐地涨价？
目前来看，它的成交均价53403.66元/㎡，甚至比之前每平微微下调了100元，约为指导价81折。
在调规前，元启还曾推出过低楼层的特价房，均价不到5.3万元/㎡。
除了9#，元启剩余20栋已取证，预售均价62299.85-69821.2元/㎡。目前推出11栋楼，包括5#、8#、10#、12#、13#、14#、16#、17#、18#、19#、21#。
网签最好的是18#，预售均价63761.68元/㎡，它东边户是101㎡，其余都是90㎡。目前该栋网签25套，7套被预订。
另外，13#和14#的网签量也破了20套。
具体来看，13#，99㎡中间户网签11套，并预订1套；111㎡、113㎡边户网签10套，并预订1套；
14#，113㎡中间户网签8套，并预订2套；110㎡边户网签14套，并预订1套。
网签量>10套，还有12#和19#。
其中，12#，129㎡户型网签5套，并预订1套；99㎡户型网签6套，并预订3套；111㎡户型网签4套，并预订1套。
19#西边户是101㎡，其余都是91㎡，目前网签17套，8套被预订。
此次调规后，西北角的原3#楼拆分为3#、4#，东南角的19#转角楼栋，拆分为16#、17#。
目前，16#，80㎡被预订了2套。17#，89㎡网签5套，另有2套被预订。
此外，5#，99㎡户型网签一套；8#，129㎡户型网签一套；10#，114㎡网签一套；21#，103㎡网签2套。
4月14日，御璟星城元启官宣调规，它从“被刺者”变成“背刺者”。
整体规划上，元启总户数由1052增加至1065户，楼栋由原来的19栋，改为21栋。
层高方面，总层数没变，但单层高度由原来的2.93米，统一调整至3米以上，适配新规标准。
元启的旧方案中，只有南向飘窗、端户L型转角飘窗，北侧有设备平台。
在此基础上，新方案增加了南向奇偶阳台，另有挑空平台。
其中，南向设置的错层开敞阳台，也就是奇偶阳台，进深1.5米/1.8米。它效仿对象，是大兴另一个项目——京玺。
但不是所有人都欢迎敞开式阳台。
已购买业主认为，元启说是响应“好房子”政策免费送阳台，结果把原来飘窗封在室内的部分改成到室外敞开式了，室内实际使用比以前更小了。
虽然开敞阳台有点鸡肋，但是有总比没有好。
而且元启新增的阳台是奇偶阳台，全赠送的。白送给你阳台，也有人要反对，属实搞不懂。
但绝大多数购房者还是倾向阳台这类黑科技，“飘窗跟正常室内不一样，只能花钱加个抽屉和软垫，太鸡肋了。如果噪音不大得话，我个人是肯定愿意用0.5m飘窗换1.5m外阳台。”
此外，也有业主关心元启的阳台是否会封闭？
在业内人士看来，它的阳台上盖高度，大于等于两个自然层高，至少为6米，封闭的难度十分大。
开发商也承诺房屋交付时不封闭开敞阳台。
眼下，大兴有有阳台“黑科技”的新盘一个比一个卷，至少有5个项目设置了阳台。
例如，黄村的兴创沐春墅项目，直接凑齐了好房子“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）
再如，大兴新城梧桐府，它的开敞阳台尺度非常大，进深约1.8米。
元启北面的6030地块，甚至有可能出现封闭阳台的产品。
其拿地文件显示，考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭。
元启背后的开发商是北京凤河桥北房地产，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股权交给了大兴国资旗下的兴创置地。
随着中建壹品元启在大兴打响“调规”第一枪，包括亦庄的北京润府、通州的缦云ONE等，都加入为“好房子”改规的队列。
相关公司：中建壹品
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